Zivilrechtliche Mietpreiskontrolle: Der Schutz vor überhöhten Mieten bei freifinanziertem Wohnraum

de Limba Germană Paperback – 14 mai 1996

Das vorliegende praxisorientierte Werk hat zum Ziel, die juristischen Kontrollmöglichkeiten für Mietpreise einschließlich der Novellierung des § 5 Wirtschaftsgesetz zu erläutern, deren Grundlage zu vertiefen und neue Wege der Preiskontrolle aufzuzeigen. Der Schwerpunkt liegt in der Präzisierung der rechtsdogmatischen Grundlagen unter besonderer Berücksichtigung des Vergleichsmietenbegriffs und dessen Konkretisierung in Mietspiegeln. Es ist eine nützliche Informationsquelle zu einschlägigen Kontrollvorschriften zur Mietzinskontrolle und ist nicht nur für den mit der Thematik konfrontierten juristischen Praktiker, sondern auch für mit der Wohnungspolitik verbundene Politiker, Sachverständige Vermieter und Mieter von Nutzen.

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Specificații

ISBN-13: 9783540610083
ISBN-10: 3540610081
Pagini: 272
Ilustrații: XXXVIII, 230 S.
Dimensiuni: 155 x 235 x 14 mm
Greutate: 0.39 kg
Editura: Springer Berlin, Heidelberg
Colecția Springer
Locul publicării:Berlin, Heidelberg, Germany

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Research

Descriere

Cuprins

I. Kapitel — Einleitung.- II. Kapitel — Die Tatbestandsvoraussetzungen des Mietwuchers.- A. Der strafrechtliche Schutz gegen Wucher — § 302 a StGB.- 1. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 302 a StGB.- 1.1. Die objektiven Voraussetzungen.- 1.1.1. Die Schwächesituation des Opfers.- 1.1.1.1 Die Zwangslage.- 1.1.1.2. Die weiteren Schwächesituationen.- 1.1.2. Die Ausbeutung.- 1.1.3. Die Additionsklausel gemäß § 302 a IS. 2 StGB.- 1.2. Der subjektive Tatbestand.- 1.3. Besonders schwere Fälle des Wuchers gemäß § 302 a H StGB.- B. Der zivilrechtliche Wucherschutz.- I. § 134 BGB i. V. m . § 302 a StGB.- 1. § 302 a StGB als Verbotsgesetz i. S. von § 134 BGB.- 2. Rechtsfolgen des Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. § 302 a StGB.- II. §138 H BGB.- I. Die Tatbestandsvoraussetzungen von § 138 II BGB im Vergleich.- 2. Das Konkurrenzverhältnis von § 138 H BGB zu § 134 BGB i. V. m. § 302 a StGB.- III. § 138 I BGB.- 1. Der Begriff der guten Sitten.- 2. Ä.quivalenzstörungen — Das wucherähnliche Geschäft.- 2. 1. Der Tatbestand des § 1381 BGB in der Rechtsprechung zu Kreditgeschäften.- 2. 2. Der Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft im Rahmen von § 1381 BGB.- 2. 2. 1. Das auffallige Leistungsmißverhältnis bei Mietverträgen bei der Überprüfung nach § 1381 BGB.- 2. 2. 2. Gesamtwürdigung des Vertragsverhältnisses — Weitere belastende Umstände.- 2. 2. 3. Die subjektive Tatbestandsseite des § 1381 BGB bei Kontrolle von Mietverträgen.- 2. 2. 4. Das Konkurrenzverhältnis zwischen § 1381 BGB und § 134 BGB i.V.m. § 302 a StGB bzw. § 138 II BGB.- 2. 2. 5. Ergebnis zur Kontrolle von Mietverträgen als wucherähnlichen Geschäften im Rahmen des § 1381 BGB.- C. Ergebnis zur Darstellung der Tatbestande zum Schutz gegen Mietwucher.- III. Kapitel — Der Schutz vor Mietpreisüberhöhungen.- A. Der strafrechtliche Schutz vor überhöhten Mieten — § 5 WiStG.- 1. Einleitung.- 2. Der objektive Tatbestand des § 5 WiStG unter Berücksichtigung der Änderungen aufgrund des 4. MietRÄG vom 1.7.1993.- 2.1. Die Unangemessenheit des Entgeltes unter Berücksichtigung der Änderungen durch das 4. MietRÄG.- 2.2. Die Wesentlichkeitsgrenze.- 2.2.1. Die Gesetzeslage nach Inkrafttreten des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes.- 2.3. Preislegitimation durch Kosten.- 2.3.1. Die Rechtslage nach § 51S. 3 WiStG a.F.- 2.3.2. Die Rechtslage nach § 5 II S. 2 WiStG n.F. in der durch das 4. MietRÄG vom 21.7.1993 geänderten Form.- 2.3.2.1. § 5 II S. 2 Nr. 2 a WiStG — “Neuer Wohnraum“.- 2.3.2.2. § 5 II S. 2 Nr. 2 b WiStG n.F. — “Bestandsschutz“.- 2.4. Das Ausnutzen eines geringen Wohnraumangebotes.- 3. Der subjektive Tatbestand.- B. Der zivilrechtliche Schutz vor überhöhten Mieten — § 134 BGB i.V.m. § 5 WiStG.- C. Ergebnis.- IV. Kapitel — Die zivilreehtlichen Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zum Schutz vor Mietwucher und Mietpreisliberhöhung.- 1. Einleitung.- 2. Historischer Rückblick zur Rechtsentwicklung im Preisrecht.- 2.1. Die Mietpreisrechtsentwicklung.- 2.2. Zusammenfassung des historischen Überblicks.- 3. Rechtsfolgen eines Verstoßes im einzelnen.- 3.1. Die Stellung der Rechtsprechung zur zulässigen Reduktion.- 3.2. Die Stellungnahme der Literatur.- 3.3. Stellungnahme.- 4. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen § 138 BGB.- 5. Ergebnis.- V. Kapitel — Die Begrenzung von nach den §§ 3 — 5 MHG durchgeführten Mietzinsvereinbarungen.- 1. Einleitung.- 2. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen gem. § 3 MHG wegen Modernisierungsmaßnahmen.- 2.1 Der Meinungsstand in Rechtsprechung und Literatur.- 2.2. Stellungnahme.- 3. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen gem. § 4 II MHG.- 4. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen nach § 5 MHG.- 4.1. Der Meinungsstand in Rechtsprechung und Literatur.- 4.2. Stellungnahme.- VI. Kapitel — Die Begrenzung von Mietzinsvereinbarungen gemäß der §§ 10, 10 a MHG.- 1. Einleitung.- 2. Die Mietzinserhöhung nach § 1012. HS MHG.- 3. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Staffelmietvereinbarungen gem. §10 n MHG.- 3.1. Rechtsdogmatik der Staffelmiete.- 3.2. Der Bewertungszeitpunkt einer Staffelmietzinsvereinbarung in Hinblick auf einen Verstoß gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- 3.3. Der Umfang der Unwirksamkeit einer Staffelmietzinsvereinbarung bei Verstoß gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- 3.3.1. Die Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietzinsabrede.- 3.3.2. Das Schicksal der Staffelmietzinsvereinbarung vom Zeitpunkt der Unwirksamkeit einer Staffel an.- 3.3.3. Die Mietzinshöhe anstelle der unwirksamen Staffelmietzinsvereinbarung.- 4. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mietanpassungsvereinbarungen nach § 10 a MHG.- 4.1. Einfuhrung in den Tatbestand von § 10 a MHG.- 4.2. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen gemäß einer Wertsicherungsklauselvereinbarung nach § 10 a MHG.- 4.3. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG aufgrund einer Mieterhöhung nach § 10 a MHG.- VII. Kapitel — Die ortsübliche Vergleichsmiete und ihre Konkretisierung in Mietwerttabellen.- 1. Einleitung.- 2. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete.- 2.1. Der Wohnraummietmarkt.- 2.2. Die Marktmiete.- 3. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Benennung von Vergleichswohnungen, durch Sachverständigengutachten und durch Mietwerttabellen.- 3.1. Vergleichbarer Wohnraum.- 3.2. Das Sachverständigengutachten.- 3.3. Mietspiegel.- 3.3.1. Das Erhebungsverfahren.- 3.3.1.1. Median oder arithmetisches Mittel.- 3.3.1.2. Brutto- oder Nettokaltmiete.- 3.3.1.3. Die bei der Erhebung der Daten zu berücksichtigenden Mieten.- 3.3.2. Die Wohnwertmerkmale des § 21 Nr. 2 MHG.- 3.3.2.1. Die „Art“ der Wohnung.- 3.3.2.2. Die „Größe“ der Wohnung.- 3.3.2.3. Die „Ausstattung“ der Wohnung.- 3.3.2.4. Die „Beschaffenheit“ einer Wohnung.- 3.3.2.5. Die „Lage“ einer Wohnung.- 3.3.2.6. Die Bedeutung der gesetzlichen Wohnwertkriterien für die Mietzinshöhe — Wohndauer als signifikanter Faktor.- 3.3.2.7. Die Bedeutung subjektiver Wohnwertfaktoren.- 3.3.3. Die Fortschreibung der Mietspiegel.- 3.3.3.1. Die Ansichten in der Literatur.- 3.3.3.2. Die Ansichten der Rechtsprechung.- 3.3.3.3. Stellungnahme.- 3.3.3.3.1. Die Fortschreibung von Mietspiegeln durch die Gemeinden.- 3.3.3.3.2. Die gerichtliche Fortschreibung von Mietspiegeln im Prozeß.- 3.3.4. Die Erstellung von Mietspiegeln auf Basis der regressionsanalytischen Methode.- 3.3.4.1. Der Streitstand in der Literatur.- 3.3.4.1.1. Die Anzahl der berücksichtigungsfahigen Wohnungsmerkmale.- 3.3.4.1.2. Die Berücksichtigung objektiver und subjektiver Wohnwertmerkmale.- 3.3.4.1.3. Die Abbildung des Wohnungsmarktes.- 3.3.4.1.4. Korrelierende Markteffekte — Interaktionen.- 3.3.4.1.5. Ausreißerbereinigung.- 3.3.4.1.6. Das Problem nicht ausreichend besetzter Felder — Leerfelder.- 3.3.4.1.7. Die Anwendung der Mietspiegel.- 3.3.4.1.8. Die Stichprobengröße.- 3.3.4.1.9. Die wohnflächenbedingten Preissprünge bei Tabellenmodellen.- 3.3.4.1.10. Der Zeitfaktor — Abstände zwischen Erhebung und Veröffentlichung.- 3.3.4.2. Der Standpunkt der Rechtsprechung — LG München I v. 14 .7.1993.- 3.3.4.3. Ergebnis und Ausblick zur Regressionsanalyse.- VIII. Kapitel — Die Rückforderungsansprüche wegen überzahlter Miete.- 1. Die Anspruchsgrundlagen des Rückerstattungsanspruches.- 1.1. §812 IS. 1 1. Alt. BGB.- 1.2. §817 S. 1 BGB.- 1.3. §823 H BGB.- 2. Der Umfang der Rückerstattung.- 2.1. Darstellung des Streitstandes.- 2.2. Stellungnahme.- 3. Ergebnis zu den Rückforderungsansprüchen des Mieters wegen überzahlter Miete.- IX. Kapitel — Die Verjährung der Rückerstattungsansprüche.- 1. Die Veijährung der bereicherungsrechtlichen Ansprüche.- 2. Die Veijährung des Anspruches gem. § 823 H BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- X. Kapitel — Besonderheiten der Mietpreiskontrolle in den neuen Bundesländern.- 1. Historischer Überblick über die Mietpreisentwicklung in den neuen Bundesländern seit dem Einigungsvertrag.- 2. Zivilrechtlicher Schutz vor Mietpreisüberhöhungen ohne Berücksichtigung des Mietenüberleitungsgesetzes.- 2.1. Preisgebundener Wohnraum nach der 1. und 2. GrundMV sowie der BetrKostUV.- 2.2. Preisgebundener Wohnraum nach dem Kostenmietenprinzip.- 2.3. Preisfireier Wohnraum.- 3. Das Mietenüberleitungsgesetz.- 3.1. Zur Entstehung des Mietenüberleitungsgesetzes.- 3.2. Zivilrechtlicher Schutz vor Mietpreisüberhöhungen unter Berücksichtigung durch das Mietenüberleitungsgesetz.- 3.2.1. Art. 2 MietÜG und die Veränderung der Auslegung des Begriffes der Unangemessenheit auf dem Gebiet der neuen Bundesländer.- 3.2.2. Die Besonderheiten bei der Mietspiegelerstellung.- XI. Kapitel — Zusammenfassung und rechtspolitischer Ausblick.- 1. § 302 a StGB sowie die zivilrechtlichen Normen des Wucherschutzes.- 2. § 5 WiStG und sein Einfluß auf die Begrenzung überhöhter Mietpreisvereinbarungen.- 3. Zivilrechtliche Folgen eines Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- 4. Sondervereinbarungen nach den §§10 und 10 a MHG.- 5. Die Konkretisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Mietspiegeln.- 6. Rückerstattung überzahlter Beträge und Verjährung.- 7. Mietpreiskontrolle in den neuen Bundesländern.- ANHANG 1 — Beispiel eines Tabellenmietspiegels 1996.

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